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0:00[Música]
0:00[Aplausos]
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0:03hola hola bienvenidos a una nueva clase
0:06virtual de aprender en esta oportunidad
0:09te voy a presentar una clase de
0:12contratos ya sabes que si quieres tener
0:15acceso total a este curso de contratos
0:18civiles y comerciales solamente tenés
0:21que suscribirte a mi canal y buscar la
0:24lista de reproducción de contratos y vas
0:26a tener acceso completo y absolutamente
0:29gratis a todo el contenido y en esta
0:32clase vamos a hablar sobre el boleto de
0:36compra-venta y para comenzar conviene
0:39repasar el articulo 1.123 que estudiamos
0:43en la clase anterior que es el artículo
0:46mediante el cual se regula el contrato
0:49de compraventa este artículo establece
0:52que hay compraventa si una de las partes
0:55se obliga a transferir la propiedad de
0:59una cosa y la otra a pagar un precio en
1:03dinero esto lo estudiamos en
1:06en la clase anterior pero nos va a
1:09servir para comprender qué es un boleto
1:12de compra-venta y a modo introductorio
1:15es preciso destacar que la mayoría de
1:19las operaciones inmobiliarias de
1:21compraventa se desarrollan y se ejecutan
1:24por medio de contratos privados que son
1:28conocidos normalmente como boletos de
1:31compraventa es decir hemos estudiado que
1:35cuando el objeto de un contrato es un
1:39inmueble
1:40este contrato debe celebrarse mediante
1:42escritura pública para que se pueda
1:44transferir el dominio es decir que el
1:48título suficiente para la transferencia
1:51de un inmueble es la escritura pública
1:54ahora bien la realidad es decir la
1:58práctica nos indica que la mayoría de
2:02las compraventas inmobiliarias se
2:05realizan a través de instrumentos
2:06privados que son conocidos normalmente
2:09como boletos de compra-venta y esto es
2:12así porque el trámite
2:13necesario para realizar una escritura
2:15pública muchas veces es complicado
2:18porque piden demasiados requisitos es un
2:21trámite que es largo entonces las partes
2:25el comprador y el vendedor se ponen de
2:28acuerdo y realizan este contrato de
2:32compraventa a través de un instrumento
2:33privado que se conoce como boleto de
2:35compra-venta en este boleto van a estar
2:40todas las obligaciones asumidas por las
2:42partes y normalmente al momento de
2:46firmar este boleto de compraventa se
2:49exige la entrega de una seña y habiendo
2:53visto esta introducción vamos a ver
2:56algunas cuestiones particulares del
2:58boleto de compra-venta y si recordamos
3:00lo que leíamos recién en el articulo
3:031.123 tengan en cuenta que dijimos que
3:06la compraventa es la obligación de
3:10transferir a otro la propiedad de una
3:12cosa a cambio de la obligación que asume
3:16la otra parte de pagarla
3:18y fíjense también que el comprador por
3:22instrumento privado por boleto de
3:24compra-venta tiene el derecho a exigir
3:27el cumplimiento del contrato de
3:29compraventa y en caso de que el vendedor
3:33se resistiera a otorgar la escritura el
3:36juez la va a otorgar también debemos
3:40tener en cuenta que la escritura pública
3:43no es un requisito de forma del contrato
3:47de compraventa sino que es solamente uno
3:50de los requisitos de la transmisión de
3:52la propiedad entonces para entender qué
3:55es el boleto de compra-venta es
3:57importante tener bien en claro estas
4:00tres cuestiones la primera que la
4:03compraventa impone la obligación de
4:06transferir la propiedad de una cosa a
4:08una de las partes y a la otra la
4:10obligación de pagar un precio dinero la
4:13segunda cuestión es que el comprador por
4:16boleto de compraventa tiene el derecho
4:19de exigir
4:21el cumplimiento del contrato y
4:24finalmente que la escritura pública no
4:26es un requisito de forma del contrato de
4:29compraventa sino que es solamente un
4:31requisito para la transmisión del
4:33dominio entonces teniendo estas tres
4:36cuestiones en claro es posible concluir
4:39que no tiene ningún sentido considerar
4:42al boleto privado o al boleto de
4:44compraventa como una simple promesa
4:47entonces qué es el boleto de compraventa
4:51bueno el boleto de compraventa es un
4:55contrato definitivo y perfecto de
4:58compraventa porque porque este boleto de
5:01compraventa impone a una de las partes
5:05la obligación de transferir la propiedad
5:08de una cosa y si no lo hace el comprador
5:11puede ir al juez y pedirle al juez que
5:14firme la escritura de modo tal que se
5:16transfiere la propiedad de la cosa y
5:19también impone a la otra parte la
5:21obligación de pagar un precio de dinero
5:22y si no lo hace el vendedor puede ir al
5:26juez
5:26y exigir que se pague el precio que
5:30había sido acordado es por ello que el
5:32boleto de compra-venta es un contrato de
5:36compraventa acorde a los términos del
5:39artículo 1.123 veamos los efectos que
5:43produce el boleto de compra-venta y el
5:46efecto fundamental que tiene este boleto
5:50de compra-venta es que coloca al titular
5:52del boleto en la situación de comprador
5:56y esto le permite exigirle al vendedor
5:59la transferencia del dominio este es el
6:02efecto principal pero además tiene otros
6:06efectos entre ellos encontramos al hecho
6:08de que convierte la posesión que
6:11adquiere el comprador en legítima
6:14recuerden ustedes que la posesión puede
6:17ser legítima o ilegítima pero si yo
6:20compro un inmueble por boleto de
6:23compraventa y se realiza también la
6:26tradición es decir que yo ingreso a este
6:28inmueble llevo mis muebles y empiezo a
6:32habitarlo
6:33me encuentro en posesión de este
6:36inmueble y esta posesión es legítima
6:38porque porque cuento con boleto de
6:41compra-venta otro de los efectos es que
6:44permite al comprador oponer a el
6:47concurso del vendedor la compra del
6:49inmueble cuando ha pagado el 25% del
6:53precio y pedir la escrituración esto
6:56implica que si con posterioridad a la
6:58celebración del boleto de compraventa y
7:00cuando ya se haya pagado al menos el 25%
7:03del precio si el vendedor cae en un
7:05proceso de concurso y quiebra los
7:08acreedores van a ver que esta persona
7:11que está siendo sometida a este proceso
7:13falencial cuenta con un determinado
7:16inmueble porque por más que se haya
7:18celebrado este contrato de compraventa
7:20por boleto normalmente esto no va a
7:23estar inscripto en el registro entonces
7:26los acreedores del vendedor van a tratar
7:29de cobrarse con este inmueble pero
7:33si aquel que compró el inmueble por
7:35boleto de compraventas ya pagó al 25%
7:38del precio puede pedir la escrituración
7:41y para ello va a tener que constituir
7:44hipoteca en primer grado sobre el bien
7:46por el saldo restante del precio y
7:51finalmente otro de los efectos es que si
7:55se reúnen ciertos recaudos el comprador
7:58de buena fe por boleto tiene prioridad
8:01sobre los traseros que hayan trabado
8:03cautelares sobre el inmueble vendido y
8:07acá sucede exactamente lo mismo que
8:09veíamos en el efecto anterior y cuáles
8:13son estos recaudos que se deben reunir
8:15bueno estos recaudos están previstos en
8:18el artículo 1.170 este artículo
8:21establece que el derecho del comprador
8:23de buena fe tiene prioridad sobre el de
8:26terceros que hayan trabajado cautelares
8:29sobre el inmueble vendido sí
8:32el comprador contrato con el titular
8:34registral o puede subrogar se en la
8:39posición jurídica de quien lo hizo
8:41mediante un perfecto eslabonamiento con
8:45los adquirentes sucesivos ve el
8:48comprador pago como mínimo el 25 por
8:51ciento del precio con anterioridad a la
8:54traba de la cautelar si el boleto tiene
8:58fecha cierta y de la adquisición tiene
9:02publicidad suficiente sea registral sea
9:05posesoria esto implica que si por
9:09ejemplo yo compro un inmueble por boleto
9:11de compraventa y el vendedor que tiene
9:15muchas deudas sufre un embargo sobre
9:19este inmueble entonces en este caso de
9:22ejemplo yo le compré un inmueble a una
9:25persona que tiene una deuda con un banco
9:27y el banco posteriormente traba un
9:31embargo sobre este inmueble
9:33porque porque aún figura en el registro
9:37de la propiedad inmueble como titular de
9:40dominio de este inmueble ahora bien si
9:43yo contraté de buena fe
9:46voy a tener prioridad por sobre este
9:48banco en tanto en cuanto haya contratado
9:51directamente con el titular registral o
9:54si le compre a quien le había comprado
9:58al titular registral es decir que me
10:01estoy poniendo en una posición jurídica
10:04que está perfectamente eslabonada con
10:06otro adquirente también si ya pague el
10:0925% del precio con anterioridad a este
10:14embargo o si el boleto tiene fecha
10:16cierta por ejemplo si celebramos este
10:19boleto de compraventa y se hizo una
10:22certificación de firma frente a
10:24escribano público el boleto tiene fecha
10:27cierta si esta fecha cierta es previa al
10:30embargo yo voy a tener prioridad y
10:33también si está adquisición tiene
10:35publicidad suficiente sea registrar sea
10:38posesoria
10:39sería con la inscripción del boleto
10:42posesoria sería si yo ya estoy por
10:44ejemplo viviendo en este inmueble si los
10:48servicios están a mi nombre si yo ya
10:50hice el cambio de domicilio en mi dni de
10:52esta manera llegamos al final de la
10:55clase de hoy esperamos que te haya
10:57servido y nos gustaría leer tu
10:59comentario como te lo adelanté cuando
11:01iniciábamos este vídeo todo nuestro
11:03contenido es absolutamente gratuito y
11:05nos financiamos únicamente a través del
11:08aporte voluntario de nuestros
11:10estudiantes en el primer comentario te
11:13dejo también un link para que si podés
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