Brisbane Property Values Just Dropped Again

0:00انخفض متوسط قيمة

0:01المسكن في بريسبان مرة

0:02أخرى في أغسطس . هذا هو

0:04الشهر الثالث على

0:05التوالي من التراجع ،

0:06حيث أصبحت القيم الآن

0:07أقل بنسبة 2.7 % عما كانت

0:08عليه في ذروتها في

0:09مايو من هذا العام .

0:11ولكن إليكم ما لن

0:12تخبركم به العناوين

0:13الرئيسية . لا تزال

0:14بريسبان أعلى بنسبة

0:15تزيد عن 10 % عما كانت

0:17عليه قبل عام . لا يزال

0:18معدل الشواغر

0:19الإيجارية لدينا أقل

0:21من 1 % ، وأصبح لدى

0:22المشترين أخيراً ما لم

0:23يحصلوا عليه منذ سنوات

0:25، وهو الخيار ، والوقت ،

0:27وقوة تفاوض حقيقية .

0:28لذا ، دعونا نستعرض

0:29أرقام شهر أغسطس

0:30وسأوضح لكم ما تعنيه

0:32حقاً إذا كنتم تخططون

0:33للشراء في بريسبان .

0:34أنا ميليندا جينيسون

0:36من شركة " ستريملايند

0:37بروبرتي بايرز " . أنا

0:38وكيلة مشترين مرخصة

0:39هنا في بريسبان

0:40ومستشارة مؤهلة

0:42للاستثمار العقاري . في

0:43كل شهر ، أقوم بتجميع

0:45البيانات من " توتاليتي

0:46" ، و " بروب تراك " ، و " إس

0:48كيو إم ريسيرش " حتى

0:49تتمكنوا من رؤية ما

0:51يحدث حقاً في هذا

0:52السوق بدلاً مما تريد

0:53العناوين أن تعتقدوا

0:55أنه يحدث . لنبدأ

0:56بالعرض لأن هذا هو

0:57المكان الذي بدأ فيه

0:59التغيير حقاً . سجلت " إس

1:01كيو إم ريسيرش " قفزة

1:02بنسبة 18 % في إجمالي

1:04القوائم في بريسبان

1:05بين يونيو ويوليو من

1:07هذا العام . كانت تلك

1:09أكبر زيادة شهرية في

1:10أي عاصمة في البلاد .

1:12ومنذ ذلك الحين ، ظلت

1:13القوائم مستقرة بشكل

1:15عام خلال شهر أغسطس ،

1:16حيث استقرت عند حوالي

1:1720,000 عقار في جميع

1:18أنحاء بريسبان . والآن ،

1:20لنضع ذلك في سياقه

1:21الصحيح . بالعودة إلى

1:23عام 2019 ، كان لدينا

1:25حوالي 34,000 قائمة . لذا ،

1:27حتى بعد هذه الطفرة ،

1:28لا نزال أقل بكثير من

1:29المستويات التي كان

1:30عليها هذا السوق

1:31تاريخياً . لكن إليكم

1:32الجزء الذي يخطئ فيه

1:34الكثير من التعليقات .

1:35هذا التراكم ليس فيضاً

1:37من العقارات الجديدة

1:38التي يتم طرحها . كانت

1:40القوائم الجديدة لا

1:41تزال تعمل بأقل من

1:42متوسطها لخمس سنوات في

1:44أوائل أغسطس . العقارات

1:46لا تتكدس لأن المزيد

1:47من البائعين يدخلون

1:49السوق . إنها تتكدس لأن

1:50العقارات المدرجة

1:52بالفعل تستغرق وقتاً

1:54أطول بكثير لبيعها .

1:55وجزء كبير من ذلك يعود

1:57إلى الثقة . وجد تقرير

1:59معنويات المستثمرين

2:00العقاريين

2:01الأستراليين للربع

2:03الثاني أن 24 % فقط من

2:04المشاركين كانوا

2:05إيجابيين بشأن سوق

2:07العقارات بينما كان 48 %

2:08سلبيين . كان أكبر عائق

2:10يمنع الناس من شراء

2:11عقار استثماري هو

2:13السياسة الحكومية أو

2:14التغيير التشريعي ،

2:16وقد أشار إليه 28 % من

2:17المشاركين . ما أجده

2:18رائعاً هو أن

2:19كوينزلاند لا تزال

2:20تحتل المرتبة الأولى

2:21من حيث آفاق الاستثمار

2:23المتوقعة خلال الـ 12

2:24شهراً القادمة . تم

2:25اختيار ذلك من قبل 35 % من

2:27المشاركين . ومع ذلك ،

2:28حدثت 17 % فقط من عمليات

2:30الشراء الفعلية في

2:31الأشهر الثلاثة

2:32السابقة هنا . لا يزال

2:33الناس يحبون

2:34كوينزلاند . لكنهم لا

2:35يتصرفون بناءً على ذلك

2:36في الوقت الحالي . نحن

2:37نرى ذلك على أرض

2:38الواقع أيضاً . تستغرق

2:40العقارات المؤجرة

2:41وقتًا أطول بشكل ملحوظ

2:42للبيع ، لأن إحدى

2:43مجموعات المشترين

2:44الطبيعية لها ، وهم

2:46المستثمرون ، تراجعوا

2:47بالفعل عن السوق ، كما

2:48كان المشترون للمرة

2:49الأولى هادئين بشكل

2:51مفاجئ أيضًا ، لا سيما

2:52في الفئة ذات الأسعار

2:53المعقولة من السوق .

2:55وهذه بالطبع هي

2:56المجموعة التي صُممت

2:57ميزانية شهر مايو

2:58لمساعدتها . لكن العديد

2:59من هؤلاء المشترين

3:00قلقون من انخفاض القيم

3:02بشكل أكبر ، لذا فهم

3:03ينتظرون ببساطة . وهذا

3:04يقودنا إلى المعاملات .

3:06على مدى الاثني عشر

3:07شهرًا حتى يوليو ،

3:08انخفضت أحجام

3:09المبيعات في بريسبان

3:10بنسبة 7.2 % . وعلى الصعيد

3:11الوطني ، انخفضت أحجام

3:13المبيعات بنسبة 0.8 % .

3:14عبر العواصم مجتمعة ،

3:16انخفضت النسبة بنسبة

3:173.5 % ، بينما نمت الأسواق

3:19الإقليمية بالفعل

3:20بنسبة 4.2 % . إذًا ، شهدت

3:22بريسبان تراجعًا أكبر

3:23من الصورة الوطنية ،

3:25لكن ليس بنفس الحدة

3:26التي شهدتها بيرث ،

3:27التي انخفضت فيها

3:28أحجام المعاملات بنحو

3:2915 % . ضع في اعتبارك أن

3:31رقم 7.2 % هذا يمتد حتى

3:33نهاية يوليو . وتشير

3:34بيانات أغسطس الأكثر

3:36حداثة إلى أن النشاط

3:37يقل بأكثر من 20 % عن نفس

3:38الفترة من العام

3:39الماضي . إذًا ، الاتجاه

3:41الأخير يزداد ضعفًا

3:42مرة أخرى . ببساطة ،

3:43هناك عدد أقل من

3:44العقارات التي تُباع .

3:45يمكنك رؤية الشيء نفسه

3:46ينعكس في أوقات البيع .

3:48متوسط الأيام التي

3:49يقضيها العقار في

3:49السوق في بريسبان هو

3:50الآن 28 يومًا . قبل عام ،

3:52كان 19 يومًا . هذه تسعة

3:54أيام إضافية وما زال

3:55العدد في ارتفاع . قد لا

3:57تبدو التسعة أيام

3:58مثيرة ، ولكن إذا كنت

4:00مشتريًا ، فهذه تسعة

4:01أيام إضافية للفحص

4:02بشكل صحيح ، ولترتيب

4:04التمويل ، ولمراجعة

4:05العقد ، ولاتخاذ قرار

4:07شراء مدروس ومستنير .

4:08هذه بيئة مختلفة

4:09تمامًا عن تلك التي

4:10كانت لدينا قبل بضعة

4:12أشهر فقط . والآن ،

4:13ننتقل إلى القيم . تشير

4:15البيانات الإجمالية

4:16إلى أن متوسط قيمة

4:18المسكن في بريسبان

4:19يزيد قليلاً عن 180,000

4:20دولار في نهاية أغسطس .

4:22وهذا انخفاض عن حوالي

4:24114,000 دولار في يوليو .

4:26انخفضت القيم بنسبة 1 %

4:27خلال الشهر وبنسبة 2.7 %

4:29خلال الربع . تباطأ

4:31النمو السنوي بشكل حاد

4:33إلى 10.8 % ، وهو انخفاض من

4:3514.8 % قبل شهر واحد فقط .

4:37وبريسبان ليست وحدها

4:38في هذا . سجلت سيدني

4:40أكبر انخفاض شهري

4:42بنسبة 1.4 % . ثم ملبورن

4:43وكانبيرا بنسبة 1.1 % لكل

4:45منهما . كانت نسبة

4:47بريسبان 1 % ، وأديلايد

4:49وبيرث 0.8 % ، وهوبارت 2 % .

4:51كانت داروين العاصمة

4:53الوحيدة التي سجلت

4:54نموًا بنسبة 0.6 % . على

4:55أساس سنوي ، لا تزال

4:57بريسبان واحدة من أقوى

4:58الأداء ، حيث تأتي بعد

5:00بيرث بنسبة 15.6 % وداروين

5:01بنسبة 14.6 % ، وهي متقدمة

5:03بكثير على سيدني

5:04وملبورن اللتين

5:05أصبحتا الآن في نطاق

5:07سلبي على مدار العام .

5:08تقدم بيانات " بروب

5:10تراك " قصة مشابهة

5:11بأرقام مختلفة قليلاً .

5:13يظهر مؤشر أسعار

5:14المنازل لديهم انخفاض

5:15بريسبان بنسبة 0.3 % خلال

5:17أغسطس . لقد ارتفع

5:18بنسبة 7.5 % على مدار

5:20العام ، وهو أقل بنسبة

5:222.8 % من ذروته بمتوسط

5:24146,000 دولار . تلك الفجوة

5:26بين نسبة 10.8 % الخاصة بـ

5:28" توتاليتي " و 7.5 % الخاصة

5:29بـ " بروب تراك " ليست

5:31خطأً . تستخدم الجهتان

5:32منهجيات مختلفة

5:33قليلاً ، وهذا بالضبط

5:34هو السبب في أنني

5:35أعرضهما عليك معاً .

5:36لكن الاتجاه هو ما يهم

5:37، وكلاهما يشير إلى

5:39نفس النتيجة . عند

5:40النظر إلى الصورة

5:41الأوسع ، نجد أن

5:42بريزبان ارتفعت بنسبة

5:4371 % على مدى 5 سنوات وما

5:45يقرب من 129 % على مدى 10

5:46سنوات . والآن ، إليك

5:47التحول الذي أريدك أن

5:48توليه اهتماماً خاصاً .

5:50بالنظر إلى بريزبان

5:51حسب شرائح القيمة خلال

5:53الأشهر الثلاثة حتى

5:54يوليو ، كانت نسبة الـ

5:5625 % الأدنى من السوق لا

5:57تزال تنمو ، بزيادة

5:58قدرها 0.5 % . انخفضت نسبة

6:00الـ 50 % المتوسطة بنسبة

6:030.6 % ، وانخفضت نسبة الـ

6:0525 % العليا بنسبة 1.2 % . لا

6:07تزال الشريحة العليا

6:09هي الأضعف ، لكن

6:10التغيير الهام هو أن

6:11قطاع العقارات ميسورة

6:13التكلفة لم يعد محصناً

6:14من انخفاض الأسعار .

6:16لقد امتد هذا التباطؤ

6:17ليشمل السوق بأكمله

6:19هنا في بريزبان . عند

6:20النظر إلى المنازل

6:21تحديداً ، تشير "

6:23توتاليتي " إلى انخفاض

6:24قيم منازل بريزبان

6:26بنسبة 1 % لهذا الشهر و 2.9

6:27% للربع ، بمتوسط يبلغ

6:29الآن أكثر بقليل من

6:301,180,000 دولار . تباطأ

6:32النمو السنوي من 14.3 %

6:35إلى 10.3 % . لا تزال أرقام

6:37المنازل منذ بداية

6:38العام مرتفعة بنسبة 2.4 %

6:40. وعند إضافة دخل

6:41الإيجار إلى نمو رأس

6:42المال ، بلغ إجمالي

6:44العائد خلال الاثني

6:45عشر شهراً الماضية 13.8 %

6:47مع عائد إيجاري إجمالي

6:48قدره 3.3 % . تقدر " بروب

6:50تراك " متوسط سعر

6:51المنزل في بريزبان بـ

6:531,190,000 دولار ، بانخفاض

6:560.3 % لهذا الشهر وبزيادة

6:586.3 % لهذا العام . لا تزال

7:00منازل بريزبان ثاني

7:01أغلى سوق في أي مدينة

7:03عاصمة في أستراليا بعد

7:04سيدني فقط ، ونحن

7:06متقدمون بفارق كبير عن

7:07ملبورن وأديليد وبيرث

7:09وكانبرا . على مدى 10

7:10سنوات ، ارتفعت أسعار

7:11المنازل في بريزبان

7:13بأكثر من 130 % وفقاً لـ "

7:14بروب تراك " . تماسكت

7:15الوحدات السكنية بشكل

7:16أفضل قليلاً ، لكنها

7:17بدأت في التراجع أيضاً

7:19. كما تشير " توتاليتي "

7:20إلى انخفاض قيم

7:22الوحدات بنسبة 1 % لهذا

7:23الشهر و 2 % للربع ،

7:25بمتوسط أقل بقليل من

7:26855,000 دولار . تباطأ

7:28النمو السنوي من 17.1 %

7:31إلى 13.2 % . بلغ إجمالي

7:33العائد على وحدات

7:35بريزبان خلال الاثني

7:37عشر شهراً الماضية 17.9 %

7:38مع عائد إجمالي قدره 4.1

7:40% . تضع " بروب تراك "

7:42متوسط سعر الوحدة في

7:44بريزبان عند 838,000

7:45دولار ، بانخفاض 0.5 % عن

7:47الشهر الماضي ، لكن

7:49بزيادة 10.6 % لهذا العام

7:51وبفارق 2.3 % فقط عن

7:52ذروتها . نمت الوحدات

7:54في بريزبان بنسبة 100 %

7:55على مدار السنوات

7:56الخمس الماضية . لقد

7:58تضاعفت أسعارها

7:59بالفعل ، ونحن الآن على

8:00مسافة قريبة جداً من

8:02سيدني ، حيث يبلغ متوسط

8:03قيمة الوحدة هناك 861,000

8:04دولار . هذا يقودني إلى

8:06أمر لطالما تتبعته

8:07لفترة طويلة . تبلغ

8:09الفجوة بين متوسط سعر

8:10المنزل ومتوسط سعر

8:12الوحدة في بريزبان

8:13الآن 325,831 دولاراً . لقد

8:17بدأت تلك الفجوة في

8:18التقلص لأن الوحدات

8:20كان أداؤها أفضل من

8:21المنازل في الآونة

8:22الأخيرة . على مدار الـ

8:2412 شهرًا الماضية ،

8:25ارتفعت أسعار المنازل

8:26في بريسبان بنسبة 10.3 % ،

8:28بينما نمت الوحدات

8:29بنسبة 13.2 % ، مما يعني أن

8:31نمو الوحدات كان

8:32متفوقاً بـ 2.9 نقطة

8:33مئوية خلال تلك الفترة

8:35. لكن على المدى القصير

8:36، تغير مسار كلا

8:37القطاعين . انخفضت قيمة

8:39المنازل والوحدات

8:40بنسبة 1 % خلال الشهر

8:41وفقاً لبيانات "

8:41كوتاليتي " ( Kotality ) . وعلى

8:43مدار الربع ، انخفضت

8:44المنازل بنسبة 2.9 % ،

8:46والوحدات بنسبة 2 % .

8:47وهذه قصة وطنية ، لا

8:49تقتصر فقط على بريسبان

8:50، حيث شهدت جميع

8:52العواصم تقريبًا

8:53تراجعاً في أسعار

8:54المنازل والوحدات

8:55خلال الأشهر الثلاثة

8:57الماضية ، باستثناء

8:58داروين . والآن ، دعونا

9:00نتحدث عن الإيجارات ،

9:01لأن هنا تتغير القصة

9:03تماماً . يبلغ معدل

9:04الشواغر في بريسبان

9:06حوالي 0.9 % ، وهو معدل لم

9:07يتغير خلال الشهر .

9:09لوضع هذا في سياقه ، في

9:11عام 2017 ، بلغ معدل

9:12الشواغر في بريسبان

9:14ذروته عند حوالي 4.2 % . ما

9:16زلنا في واحدة من أكثر

9:18أسواق الإيجار ضيقاً

9:19التي شهدتها هذه

9:20المدينة على الإطلاق ،

9:21ولم تغير بيانات شهر

9:22أغسطس من هذا الواقع

9:24شيئاً . لا يزال نمو

9:25الإيجارات قوياً .

9:27ارتفعت إيجارات

9:27المنازل في بريسبان

9:29بنسبة 6.7 % على مدار

9:30العام ، مما يضعنا في

9:31المرتبة الرابعة بين

9:32العواصم خلف داروين

9:33وهوبارت وبيرث . ارتفعت

9:35إيجارات الوحدات

9:36بنسبة 5.6 % . لقد تراجعت

9:38قليلاً عن نسبة 6.2 % في

9:40القراءة السابقة . هذا

9:42التباين يستحق

9:43المراقبة بكل تأكيد .

9:44تحافظ إيجارات

9:45المنازل على وتيرتها

9:46بينما بدأت إيجارات

9:47الوحدات في الاعتدال .

9:48ونعم ، تحسنت العوائد

9:50خلال الشهر . بالنسبة

9:52للمنازل ارتفعت من 3.2 %

9:54إلى 3.3 % ، وللوحدات من 4 %

9:56إلى 4.1 % . لكنني أريد أن

9:57أكون صادقاً بشأن

9:58السبب . معظم هذا

9:59التحسن ناتج عن انخفاض

10:01قيم المنازل والوحدات

10:03، وليس من عوائد أقوى

10:04بشكل حقيقي . إنه تحسن

10:06حقيقي للمستثمرين ،

10:07لكنه وحده لا يكفي

10:08لتعويض تكاليف

10:09الاقتراض المرتفعة

10:11وحالة عدم اليقين في

10:12السياسات التي دفعت

10:13الكثير من الناس

10:14للبقاء على الهامش .

10:16إذن ، إلى أين يأخذنا

10:17كل هذا ؟ أصبحت بريسبان

10:19سوقاً أبطأ وأكثر

10:20انتقائية وقابلية

10:21للتفاوض بكثير مما

10:22كانت عليه قبل 6 أشهر .

10:24الطلب أضعف بكثير .

10:25تراكم المخزون بسرعة .

10:27تستغرق العقارات

10:28وقتاً أطول للبيع ،

10:30والمستثمرون

10:30والمشترون للمرة

10:32الأولى مترددون . في

10:33الوقت نفسه ، يظل هذا

10:34تراجعاً متواضعاً

10:35مقارنة بالنمو

10:36الاستثنائي الذي

10:37شهدناه مؤخراً . لا

10:39تزال الشواغر محدودة

10:40للغاية ، ولا يزال من

10:41الصعب توفير إمدادات

10:43جديدة . ارتفعت عمليات

10:44بدء بناء المساكن في

10:45كوينزلاند بنسبة 20 %

10:47خلال الـ 12 شهرًا

10:48الماضية ، لكن

10:49الإنجازات انخفضت في

10:50الواقع بنسبة 2.1 % .

10:52المنازل التي نحتاجها

10:53لا تزال بعيدة المنال .

10:55الشيء الآخر الذي

10:57أحثكم على تذكره هو أن

10:58بريسبان ليست سوق

10:59عقارات واحداً . بل هي

11:01عشرات الأسواق . نشهد

11:03مناطق في وسط بريزبن

11:04لا تزال تنمو بأكثر من

11:066 % خلال الربع ، بينما

11:08انخفضت بعض الضواحي

11:09المتوسطة بنسبة 3 إلى 6 %

11:11. إذا كنت تمتلك منزلاً

11:13ولا تنوي بيعه ، فاحذر

11:15من المبالغة في تفسير

11:16انخفاض متوسط أسعار

11:18المدينة ، لأن هذا

11:19التحرك يعكس تغيراً في

11:21نوع العقارات المباعة

11:23بدلاً من انخفاض مماثل

11:25في قيمة منزلك . وجهة

11:26نظري هي أن المرحلة

11:27القادمة ستكافئ

11:28المشترين الذين

11:30يمكنهم التمييز بين

11:31الانزعاج قصير المدى

11:32والخسارة الدائمة في

11:33القيمة . الفرصة ليست

11:35مجرد الشراء لأن

11:36الأسعار قد انخفضت . بل

11:38هي شراء أصول عالية

11:39الجودة قادرة على

11:41الصمود خلال التقلبات

11:42والاستفادة عند عودة

11:44الثقة . وهذا يعني

11:45التركيز على الندرة ،

11:46ومساحة الأرض ،

11:47واستدامة الدخل ،

11:49وجاذبية العقار

11:50للمالك المقيم ،

11:51وتكلفة الاستبدال ،

11:52والمنفعة طويلة الأمد .

11:54بالنسبة للمشترين

11:55المستعدين جيداً ، هذه

11:57بيئة أفضل مما شهدناه

11:58منذ سنوات . أما

11:59بالنسبة للبائعين ،

12:00فهذا يعني أن توقعات

12:02السعر وجودة العقار

12:03أصبحت أكثر أهمية مما

12:04كانت عليه لفترة طويلة

12:06. إذا وجدت هذا التحديث

12:07مفيداً ، يرجى الضغط

12:08على زر الاشتراك لتصلك

12:10هذه التحديثات في

12:11خلاصتك كل شهر . إذا كنت

12:12ترغب في الغوص بشكل

12:14أعمق في أي من هذه

12:15المواضيع ، أقوم أنا

12:16وسكوت بإصدار حلقة

12:17جديدة من بودكاست

12:18عقارات بريزبن كل

12:19أسبوعين . وستجدونها

12:20هنا على يوتيوب وأيضاً

12:22على سبوتيفاي . وإذا

12:23كنت تبحث بنشاط عن

12:25الشراء في بريزبن الآن

12:27وترغب في مناقشة ما

12:28تعنيه هذه الأرقام

12:30لبحثك ، توجه إلى

12:31streamlinpropy.com.au واحجز

12:32مكالمة مع فريقنا .

12:34يسعدنا تقديم

12:35المساعدة .