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0:00Continui a sentir dire che i prezzi
0:01delle case in Italia sono crollati. Ma
0:03ti se mai chiesto se è vero? Bene, sono
0:05andato a controllare le previsioni e i
0:08dati sulla situazione immobiliare in
0:09Italia. L'Istat riporta al primo
0:11trimestre del 2026 un + 5,2%.
0:15Cioè le case costano di più, però ti
0:17devo dire che in quelle previsioni c'è
0:19un errore e lo fanno tutti perché stanno
0:22contando la cosa sbagliata. In questo
0:24video ti dirò qual è l'errore e dove i
0:27prezzi crolleranno davvero. Salve a
0:29tutti, Marco Casario qui sono l'autore
0:31del libro I quattro pilastri
0:32dell'indipendenza finanziaria e tra il
0:352022 e il 2025 sono davvero usciti una
0:38quantità enorme di articoli e video che
0:40parlavano di quando crolleranno i prezzi
0:43in Italia, la bolla che esploderà, il
0:46crollo del mercato immobiliare italiano.
0:48Beh, sono passati 3 anni. Che ne dite se
0:50tiriamo le somme? Andiamo a vedere i
0:52dati ufficiali. L'indice ISTA dei prezzi
0:56delle abitazioni per il primo trimestre
0:582027, lo dicevo prima, ha fatto il più
0:595,2%
1:01e il trimestre precedente stava al 4%.
1:04Quindi non solo non scende, ma accelera.
1:07Sul nuovo trimestre siamo a un + 6,7%.
1:10Andiamo a vedere qualche altro dato.
1:12Agenzia dell'Entrata, nel 2025 sono
1:14state comprate e vendute circa 767.000
1:17case, un più 6,4% rispetto all'anno
1:21precedente e i mutui sono cresciuti del
1:24+1,3%,
1:26quindi prezzi più alti, più scambi, più
1:29credito erogato, il contrario esatto di
1:32un crollo di una bolla che esplode.
1:34Vedi, c'è un principio che ripetono gli
1:36analisti, quelli seri, diffida di ogni
1:39previsione che contiene un punto
1:41decimale. Più il numero è preciso, più
1:44chi te lo sta dicendo sta fingendo di
1:46sapere. Però ti devo anche dire subito
1:49un'altra cosa, una ragione questi dati
1:51ce l'avevano perché al netto
1:54dell'inflazione in buona parte d'Italia
1:56i prezzi reali stanno davvero scendendo
1:58e da anni. Solo che un calo reale con i
2:02prezzi nominali fermi non è un crollo, è
2:05un'altra cosa e ha conseguenze opposte.
2:08Infatti, in un crollo, in un'esplosione
2:11della bolle immobiliare, compreresti sui
2:13minimi storici dei prezzi. In quello che
2:16sta succedendo adesso, semplicemente non
2:18riesci ad uscire. Ci torniamo su questo
2:21punto, però prima devo mostrarti
2:23l'errore. L'argomento contro il mattone
2:26lo conosci già perché è ovunque, no?
2:28Siamo sempre di meno il problema
2:30demografico in Italia e quindi
2:33serviranno meno case e quindi i prezzi
2:35dovranno necessariamente scendere. Beh,
2:38il 55% delle case in Italia è comprato
2:41da persone sotto i 45 anni. La fascia
2:43tra i 20 e 34 anni è calata di quasi il
2:4732% dal 1995, da 13 milioni e mezzo a
2:519,3 milioni. E l'unica fascia che cresce
2:54del 32%, indovina un po'? è quella degli
2:57over 65 che una casa già ce l'hanno.
3:01Ora, tutto giusto, ma la conclusione è
3:04comunque sbagliata, perché c'è un dato
3:06che ribalta tutto e cioè le persone che
3:09vivono da sole in Italia sono passate
3:11dal 28 al 36%.
3:14Eccolo qui il dato che sconvolge tutto.
3:17Se tre persone che vivevano insieme si
3:19separano, invecchiano, restano sole, la
3:22popolazione italiana non è cambiata di
3:25una virgola, ma le case che servono sono
3:28diventate tre. Ecco che cosa dicono le
3:30previsioni Istat sulla popolazione e
3:33sulle famiglie. Gli italiani passano da
3:3659 milioni a 54,7
3:39nel 2050, quindi 4 milioni in meno. È
3:42una linea che scende dal punto di vista
3:44demografico, ma le famiglie passano da
3:4626 milioni e mezzo a 26,8 milioni con un
3:50picco a 27,2 milioni nel 2040. Questa
3:54invece è una linea che sale, cioè
3:57praticamente abbiamo meno italiani ma
3:59abbiamo più nuclei familiari ed il
4:02motivo è questo. Le famiglie di una
4:04persona composte da una persona sola
4:06passano da 10,4 a 11,9 milioni, mentre
4:09coppie e famiglie con figli calano di
4:13oltre il 7%.
4:15Ecco che nel 2050 quattro famiglie su 10
4:18saranno composte da una persona sola.
4:21Ora capisci che la domanda di case non
4:24la fanno le persone, la fanno i nuclei
4:27familiari. Non compra casa un individuo
4:30perché esiste, no. Compra casa un nucleo
4:34perché ha bisogno di un tetto. Una
4:36coppia che si separa sono due case, un
4:39vedovo che resta solo ma resta dov'è, è
4:42una casa che però non torna sul mercato.
4:45E questa non è teoria, abbiamo la prova
4:48ed è un numero che nessuno mette.
4:51Uno accanto all'altro, cioè censimento
4:53Istat. Le abitazioni occupate da
4:55residenti sono circa 26 milioni, le
4:57famiglie italiane sono 26 milioni e
4:59mezzo. Praticamente è un rapporto uno a
5:02uno. Un'abitazione occupata non
5:05corrisponde ad una persona, corrisponde
5:07ad un nucleo. Ed è sempre stato così. E
5:10sarà sempre così anche quando saremo 4
5:13milioni in meno perché non nascono più
5:15bambini. l'economista eh Piergiorgio
5:18Ardeni, che insomma di classi sociali
5:20italiane ne sa parecchio, le ha
5:21studiate, ci ha scritto libri, eh ci
5:24arriva da una seconda strada che vale la
5:26pena riportare, cioè la frammentazione
5:29delle famiglie non è una scelta di stile
5:31di vita. La gente vuole rimanere single,
5:34no, è la conseguenza dell'inistabilità
5:36economica ed ogni frammento vuole e ha
5:39bisogno di un tetto sopra la testa. E
5:41qui purtroppo c'è pure una brutta
5:43notizia, cioè dire che il numero di
5:45famiglie tiene non significa dire che il
5:48tuo appartamento varrà di più, perché
5:51mentre il numero di famiglie resta
5:53fermo, la dimensione media crolla da 2,2
5:58componenti a 2. Se traduci questo in
6:02metri quadri abitativi, vuol dire che
6:04non serve meno spazio in totale, serve
6:07uno spazio diverso. Servono più unità ma
6:10più piccole. più vicine ai servizi, più
6:12vicine a dove il lavoro ancora esiste. E
6:16il patrimonio immobiliario italiano mica
6:17è fatto così. È fatto da quadri locali
6:20costruiti negli anni 70, in periferie,
6:23in paesi per famiglie di quattro più
6:25persone, famiglie che non esistono più.
6:28In Italia, vedi, ci sono circa 9 milioni
6:29e mezzo di abitazioni non occupate
6:31contro 26 milioni di case occupate.
6:34Praticamente una casa su tre è
6:36inabitata. E qua bisogna essere onesti
6:39perché quel numero spesso viene
6:41sventolato male perché lì dentro ci sono
6:44anche le seconde case, quelle al mare,
6:47quelle immb in montagna, le case
6:49inagibili, quelle bloccate in eredità
6:52contese, non sono 9 milioni di case
6:55pronte domani, ma il senso resta, cioè
6:58non abbiamo un eccesso di case in
7:01Italia, abbiamo in Italia case nel posto
7:04sbagliato del taglio sbagliato. Vedi,
7:07c'è c'è una città che secondo me
7:08racchiude un po' questo discorso ed è
7:11Modena, una città altamente industriale,
7:13i redditi sono alti, trovare case in
7:16affitto però è difficile. Bene, a Modena
7:19un'abitazione su cinque è vuota. Pensa
7:21che il Comune ha dovuto spedire 10.000
7:23lettere ai proprietari per convincerli a
7:26metterle sul mercato. Quindi non è
7:29mancanza di case, è che le case ci sono
7:31ma non vanno sul mercato. E adesso
7:34voglio portarti una domanda che ci
7:36interessa per completare questo discorso
7:39dove perché su questo tema, di nuovo, si
7:43fanno due errori e sono speculari. Il
7:45primo è prendere la media nazionale e
7:47chiamarla mercato. Quel + 5,2% di prima
7:51dell'Istat, quella è una media. Dentro
7:54la media ci sono Milano e ci sono
7:57paeselli dove non si vende una casa da
8:00anni. Se sommi quei numeri, li dividi e
8:03il numero che ottieni non descrive
8:06nessun posto nella realtà. Il secondo
8:09errore è l'opposto ed è un po' più
8:11insidioso perché è quello che se non sai
8:14interpretarlo ti convince della della
8:17cosa sbagliata. Cioè prendi un caso
8:19concreto, lo racconti bene, eh lo chiami
8:23Italia, magari lo senti al telegiornale,
8:25no? Un signore che c'ha quattro
8:27appartamenti invenduti da anni e il
8:30valore continua a scendere, ma lui
8:32continua a non riuscire a venderli. E tu
8:35senti questa storia, storia vera,
8:36raccontata in televisione, benissimo, e
8:39passi alla conclusione, questo è quello
8:42che sta succedendo in Italia. Ma vedi,
8:45magari quello che hai sentito è il caso
8:47peggiore, magari che si verifica in una
8:49provincia in emigrazione, dove la gente
8:50se ne va, dove il lavoro sta fermo, dove
8:53la demografia è sotto la media e
8:55prendere il caso peggiore e chiamarlo
8:58media è lo stesso errore di prima girato
9:01al contrario. Non ci sarà un crollo
9:04dell'immobiliare in Italia, ci sarà una
9:07divaricazione. Tre Italie diverse con
9:09casistiche diverse. La prima è quella
9:12dove il lavoro c'è e i nuclei familiari
9:15continuano a formarsi. sono le aree
9:17metropolitane, le città universitarie, i
9:19poliproduttivi, lì i prezzi tengono o
9:22salgono e il problema non è che
9:24crollino, magari il problema è che lì
9:26casa non te la puoi permettere con lo
9:28stipendio che hai. La seconda è invece
9:30dove il prezzo regge, prezzo nominale
9:32che è fermo per anni, che sembra
9:34stabilità, ma invece è erosione perché
9:36l'inflazione si mangia il valore reale,
9:38mentre il cartello vende, si sta lì e si
9:40sbiadisce alla finestra. La terza
9:43casistica è dove non c'è nessun
9:44compratore a nessun prezzo e questo è il
9:47punto che quasi nessuno dice lì in quel
9:51posto non è una questione di prezzo
9:53perché lì non esiste il prezzo. Non
9:56esiste un prezzo abbastanza basso, ma
9:58perché non esiste il mercato? E guardate
10:01c'è c'è un dato che è un po' la
10:02controprova di tutto questo. Dal 2021 i
10:05prezzi degli immobili sono saliti di
10:07circa il 10,5%.
10:09I canoni di affitto nello stesso periodo
10:11sono cresciuti del 28,7%.
10:1418 punti di distanza in 5 anni. Due
10:17indici che divergono così tanto, non
10:20stanno descrivendo lo stesso mercato.
10:22Gli affitti corrono dove la gente si
10:24sposta per lavorare e lì la domanda si
10:27misura ogni mese. I prezzi invece
10:29restano indietro perché la media include
10:31milioni di case che nessuno comprerà
10:33mai. Un'altra cosa scomoda è quanto è
10:37profondo il mercato in cui vuoi
10:39comprare, perché a Modena, per esempio,
10:40ci sono 70.000 immobili e 200.000 1500
10:45compravendite l'anno, quindi passa di
10:47mano il 3% del patrimonio. In un mercato
10:50così sottile, il prezzo che vedi sui
10:52portali o in agenzie rappresenta un
10:55desiderio e finora ti ho ti ho parlato
10:57di orizzonti temporali lunghi, 10 20
11:01anni, ma magari tu la casa te la devi
11:03comprare il prossimo mese ed è giusto,
11:05ci sta. Però vedi la demografia, quando
11:07si parla di demografia in calo in
11:10Italia, quella agisce sui decenni.
11:13Invece il credito, quello agisce a
11:15livello trimestrale e nel breve è il
11:18credito a decidere effettivamente il
11:21prezzo. Quasi metà delle case in Italia
11:23si compra con un mutuo. Metà della
11:25domanda non dipende da quanto la gente
11:28vuole comprare, ma da quanto le banche
11:30sono disposte a prestare e e quella
11:33catena è corta. Quando il debito
11:35pubblico italiano diventa più caro, sale
11:38il costo del denaro per tutti e le
11:39banche alzano l'asticella sul reddito,
11:43sulla quota finanziata e e quindi il
11:45bacino di chi può permettersi di
11:47comprare casa diventa più piccolo. Non
11:49perché la gente non ha voglia di
11:50comprare casa, perché non gliela
11:52finanziano più. Ma se il rubinetto dei
11:54mutui si stringe e i compratori
11:56spariscono, allora un prezzo senza
11:58compratori, quello mica è un prezzo.
12:00Quello è è un numero scritto lì su
12:02carta, su un annuncio. Perciò, se vuoi
12:05rimanere aggiornato, ti do le tre cose
12:08da guardare nei prossimi 12 mesi per
12:10capire meglio cosa sta succedendo nel
12:11settore immobiliare. Guarda il volume
12:13delle compravendite nella tua zona,
12:15guarda la quota di acquisti fatti con il
12:18mutuo, guarda i tempi medi di vendita,
12:20non guardare l'indice nazionale dei
12:22prezzi. Fino ad ora in questo video
12:24abbiamo parlato del mercato. Ma che ne
12:26dici se adesso parliamo di te, di noi?
12:28La famiglia italiana media tiene circa
12:30il 60% del proprio patrimonio dentro un
12:33solo bene. La casa che è il liquido,
12:36cioè non si vende in fretta, che è
12:38indivisibile, cioè non si vende a pezzi
12:41il più delle volte. E ti dico una cosa
12:44che di solito non ti dice il tuo amico
12:45che pensa di aver una rendita passiva da
12:48un appartamento acquistato e di aver
12:50fatto il colpaccio, no? magari un
12:52bilocale che è comprato a €250.000
12:54con un muto all'80% di 20 anni e dentro
12:57ci ha messo tutti i costi, no? Ci'ha
12:58messo il notaio, le imposte,
13:00l'arredamento, la manutenzione, l'IMU,
13:02il condominio, le tasse sull'affitto.
13:04Magari non ci ha messo però i due costi
13:06che nessuno calcola mai, no? non ci ha
13:08messo i casi i casi in cui i mesi in cui
13:11la casa resta sfitta, in cui l'inquilino
13:13non ti paga, che insieme è stimato, si
13:15mangiano circa il 6% dei canoni.
13:18Comunque il risultato, mettendo tutto
13:20questa roba di questo investimento, lo
13:22sai quant'è che rendimento dà l'anno?
13:242,7%, il rendimento passivo reale di
13:28quell'immobile contro circa un 4,2%
13:32di rendimento reale di un portafoglio
13:35bilanciato in ETF con una frazione dello
13:37sbattimento. Ti dico la cosa che quel
13:40conto non misura. Il tuo rischio vero
13:43non è il rendimento quando si parla di
13:46affitto di un immobile, è che tra 20
13:48anni, quando magari ti serviranno dei
13:50soldi, non troverai nessun altro
13:52dall'altra parte a comprarlo
13:54quell'immobile velocemente, mentre
13:56invece un portafoglio lo vendi con un
13:58click e se ti servono €20.000 domani
14:01chiudi €20.000 €1000 di posizione del
14:03tuo portafoglio e ti prendi quello che
14:05ti serve e lasci il resto. Una casa non
14:08la vendi in un pomeriggio, non puoi
14:10vendere una stanza se ti servono un po'
14:12di soldi. Quindi vedi, nella gestione
14:15professionale del rischio, se vai a
14:17leggerti i libri di risk management,
14:19troverai che un bene indivisibile viene
14:22trattato come un'esposizione che non si
14:25può coprire. Non esiste modo di
14:28proteggerne un pezzo, metà, il 30%. E e
14:32questo si porta dietro anche una un
14:33altro effetto eh che vedo spesso nelle
14:35famiglie italiane, lo vedo quando guardo
14:37i bilanci e nel percorso eh gratuito che
14:41si chiama pace finanziaria, dove ho
14:42aiutato migliaia di italiani a
14:44riprendersi il controllo dei propri
14:47soldi e della gestione del proprio
14:48denaro. Bene, lì vedo quello che gli
14:50anglosassoni chiamano hasset rich cash
14:53po, che vuol dire ricco sulla carta, ma
14:55povero in tasca e cioè patrimonio con
14:58una casa magari da €400.000 000, però
15:02una persona che non c'ha manco €10.000
15:05per comprare una nuova automobile e
15:07quindi ha tutto quanto il patrimonio
15:10dentro quattro mura. Questo significa
15:13scommettere che quell'esatto quartiere
15:15di quella specifica città, di
15:17quell'unico paese andrà meglio
15:19dell'intera economia mondiale. Questo
15:21mica è un investimento. Questa è una
15:23scommessa geografica. Ora non ti sto
15:26dicendo di non comprare casa, ti sto
15:28dicendo di sapere cosa significa. Se il
15:31mattone è il 20, 30, anche il 50% del
15:34tuo patrimonio, ok, ci sta. Se hai il
15:3790% del tuo patrimonio, il problema non
15:40è che è la casa, è che non hai un
15:42patrimonio, hai solo quattro mura. Ora,
15:45se sei arrivato fino a questa parte del
15:47video, eh non ti voglio dare una
15:49previsione, eh perché ne abbiamo visti
15:51tanti di numeri, ma ti voglio dare tre
15:53criteri e tre mosse che puoi usare da
15:56subito. Il primo, il saldo dei nuclei.
16:00Non andare a guardare la popolazione di
16:02quel comune, devi andare a guardare il
16:03numero di famiglie e la sua direzione,
16:05che sono due cose diverse, eh, ed è più
16:07importante la seconda. Il dato è
16:08pubblico, lo trovi sul sito del della
16:11Istat. Il secondo criterio è vai a
16:13vedere la profondità del mercato. Quante
16:15compravendite si fanno ogni anno in
16:18quella zona rispetto al numero di
16:19immobili. Questo lo trovi
16:20nell'osservatorio dell'Agenzia delle
16:22Entrate che è diviso per capoluogo. Stai
16:25attento che sotto una certa soglia non
16:26stai comprando un immobile, stai
16:27comprando una cosa che non sai a che
16:30prezzo si rivenderà. Terzo criterio, la
16:33forma. Cioè, quel taglio corrisponde
16:35alle famiglie che si formeranno lì nei
16:37prossimi 20 anni o corrisponde alle
16:39famiglie che c'erano nel 1995? Perché un
16:43quadrilo in periferia e un bilocale
16:45vicino ad un ospedale hanno futuri
16:47diversi, anche se magari oggi costano
16:49uguale. E se in una casa ci sei già
16:51dentro, hai tre mosse che puoi fare.
16:54Puoi fare lo stress test, no? Cioè,
16:56chiama tre agenzie nella tua zona e fai
16:59una domanda sola ben precisa. A che
17:01prezzo venderesti questo appartamento
17:03nelle prossime tre settimane? Non quanto
17:05vale, a quanto potrei riuscire a
17:07metterlo a No, in tre settimane. Quella
17:10cifra è il valore vero della tua casa.
17:13Il prezzo che hai in testa, o quello che
17:15vorresti è un ricordo, è un pensiero, è
17:18un desiderio. Seconda cosa, ribalta il
17:21costo opportunità, cioè prendi il valore
17:23reale che hai appena scoperto da quella
17:25domanda e calcola quanto renderebbe oggi
17:27in un indice globale. Non perché devi
17:29venderle, per sapere quanto ti costa
17:32tenere quella casa. È un numero che
17:34quasi nessuno in Italia ha mai calcolato
17:37nella sua vita. Terzo decentramento.
17:41Non serve vendere niente, serve che ogni
17:44euro nuovo da domani vada da un'altra
17:45parte finché il mattone non scende sotto
17:48la metà del tuo patrimonio. Questa è una
17:52lenta migrazione verso una posizione
17:55economica finanziaria più solida. E se
17:58di tutto questo video devi fare una cosa
18:01sola, falla adesso. Ci metti 3 minuti.
18:04Apri il sito del Listat, vai sulle
18:06previsioni delle famiglie, seleziona la
18:08tua regione e guarda il numero al 2040.
18:12Se quel numero sale, tra 20 anni
18:14qualcuno comprerà casa tua. Se scende,
18:16beh, forse sai già come finirà questa
18:18storia. Quindi smetti di cercare di
18:21indovinare l'anno del crollo del mercato
18:25o della bolla che esplode e invece
18:26agisci sull'unica cosa che controlli.
18:29Quanto è grande la scommessa che hai
18:31fatto sul mattone. Adesso sai dove non
18:34comprare. La domanda che ti resta,
18:36quella che nessuno fa mai dopo un video
18:38come questo, è cosa te ne fai dei soldi
18:41che non metti sul mattone? Iscriviti a
18:44questo canale perché è in questo canale
18:46che ti spiego cosa fare. Grazie mille
18:48per l'attenzione, ci vediamo
18:50prestissimo. Lasciami qui sotto un
18:51commento di nuovo, iscriviti al canale e
18:53mi dai un grande aiuto. Buoni
18:55investimenti consapevoli a tutti. Ciao.